「物件を売りたいけど、何をしたらよいの？」と悩んでいませんか？
この記事では、物件の売却流れと価格の決め方について紹介をしています。この記事を読むと、売却の全体像がつかめるはずですよ。
物件の査定～契約～物件の引き渡しまで６か月かかる
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査定～契約～引き渡しまでの流れ
- 不動産屋へ物件の査定依頼をする
- 営業マンが物件を見る（査定）。売却価格を相談する
- 不動産屋を決め、媒介契約を結ぶ
- 買主が見つかれば、契約内容を取り決めて売買契約を結ぶ
- 買主から売買代金をいただき、物件を引き渡す
査定の依頼は、複数の不動産屋へ申し込みましょう。
そして、店の雰囲気や営業マンの接客態度をみて、良し悪しや自分と合うかどうか見極めてみましょう。
特に、売却理由につてはプライベートな部分まで話を伺います。信頼関係がないと、躊躇してしまいますよね。
営業マンとの出会いは、パートナー探しと思ってよいと思います。
売却の活動中は進捗情報がもらえます。（不動産屋の義務です。）
物件案内の件数や問い合わせの状況をみて、
- 販売価格の見直し
- リフォームしてからの引き渡し
- 現在設置している設備を残して引き渡し（エアコン・照明器具・カーテン等）
など販売戦略をしていいきます。
「物件の引き渡し」とは、所有権移転の登記になります。賃貸借契約とは異なり、物件の名義を変更します。税金や相続の絡みがあるからです。
査定～契約～引き渡しを経て、物件は売却をされていきます。
売却完了までは６か月
不動産屋に売却を依頼してから物件の引き渡しまで、【６か月】みましょう。
- 査定依頼～媒介契約を結ぶまで １か月
- 売り出し、買主を見つけるまで １～３か月
- 契約～引き渡し・登記完了まで １～２か月
これで６か月になります。早ければ１カ月以内、なかなか買い手のつかない物件もありました。勤務していた当時、投資目的の物件は売れませんでした。
人気のあるエリアやマンション、駅が近いと売り出し期間はかなり短くなります。売り出してすぐに買主がついた物件の経験がありましたね。
逆に、買主の資金計画がもたついて（ほぼ、住宅ローンの契約が成立しない）購入の申し込みが破棄され、再販売のケースもありました。
不動産取引が活発になるのが２～３月の引き渡しです。転勤や引っ越しの季節ですよね。逆算して１０月ごろに売却活動を始めるのがよいと思います。
物件を売却するまで６か月かかることを念頭に置いて、計画を立てましょう。
物件価格の決め方
- 営業マンが実際に現地を見て決める
- 固定資産税の評価額をみる
- 成約事例をみる
- 近隣で同じ土地の大きさ・間取りの売り物件の情報を探す
不動産屋が現地調査をして、物件の価値を出すことを「査定」といいます。
「成約事例」は、レインズ（不動産屋が使用できる物件検索システム）から入手します。査定対象に近い物件を探し、いくらで契約したかを見ることができます。
マンションは部屋番号まで検索できるので、より金額が分かりやすいです。何階に部屋があるのか、どのような間取りで、何平米あるのかで、金額の違いがハッキリしますよね。
そして、現在販売されている物件を調べて、金額を出していきます。これもレインズや私たちでも見ることが可能なネットから検索をします。
成約事例と売り物件情報をあわせて「物件相場」といいます。
そして、売主の希望する金額と物件相場、リフォームや残す設備などの付加価値を総合的に判断して、物件価格を決めていきます。
まとめ
物件を売りたいと思った時には、最低でもこの２つを決めてから査定の申し込みをしましょう。
- いつまでに売りたいのか
- いくらで売りたいのか
物件の売却には、６か月かかります。営業マンとよく相談して売却の計画と戦略を立てましょう。
１つの不動産屋のみに売却活動を依頼する「専任媒介契約」か複数の不動産屋に依頼をする「一般媒介契約」も決めておくと、スムーズに話が進んでいくはずです。
売買契約を結ぶまでは、タダです。仲介手数料は必要ありません。不動産屋と合わないな。と思ったら止めてもよいのです。
このブログを読んで、売却の流れをシミュレーションしてくださいね。
