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新年が明けましたね。
2026年4月からの新年度に向けて、本格的に物件を探し始めた方、いらっしゃるのではないのでしょうか。
「事故物件」という言葉を聞いたことはありませんか？
怖そうなイメージで、そのような物件は選びたくないですよね。
実際、部屋を見学しただけでは、事故物件かどうか判断できないのです。
ワタシは１度だけ、事故物件の契約に立ち会ったことがあります。
その物件は投資目的、いわゆる「オーナーチェンジ」のマンション売買契約でした。
買主さんと揉めた記憶があります。
今回記事では「事故物件」の説明と、不動産屋の対応について。そして、入居者はどうしたらよいのか。になります。
ちょっと興味のある方、ワタシの体験談とともに、読んでみてくださいね。
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心理的瑕疵物件と事故物件の意味
「心理的瑕疵（かし）物件」とは、不動産用語のひとつで、「一般消費者に心理的な抵抗を与える物件」のことを示します。
人が何らかの理由で、物件内で死亡してしまっただけでなく、物件近辺に暴力団事務所や火葬場などの「嫌悪施設」がある場合も、心理的瑕疵物件として扱われます。
その中で、特に「人が物件内で死亡してしまった」ケースを「事故物件」と一般的に指します。
不動産屋がすべきこと
告知義務
人の死が物件内で発生した場合、その内容や理由によっては、一部の買主・貸主に契約するかの判断に重要な影響を及ぼしますよね。
そこで、不動産屋に向けて、国土交通省はガイドラインが定められています。
「売主・貸主は把握している事実について、買主・借主に告知する必要があり」「不動産屋は故意に事実を告げず、また不実のことを告げる行為は禁止する」とあります。
「本当のことを言わなければならない」ということですね。
告知義務になる物件
ガイドラインにおいて、告知義務になる物件は以下のとおりになります。
- 居住用であること
- 売買または賃貸借契約であること
- 取引の対象となる物件において生じた人の死であること（例外あり）
- 過去に人が死亡し長期間にわたって人知れず放置され、特殊清掃やリフォームが行われた物件
例外になる物件
- 老衰や病死などの自然死
- 不慮の死（階段から落ちた・入居中の事故・誤嚥など日常生活の事故）
これらは買主・借主の物件決定の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いため、事故物件に当たりません。
また、賃貸借契約で、人の死が発生（自然死・不慮の死は発覚）・特殊清掃が行われから、おおむね３年を経過した物件は例外となり、告知義務はありません。
しかし、事件性・周知性・社会への影響が特に高い場合はこの限りではありません。
不動産屋の対応
これ、一番難しいです・・・。ほんとに・・・。
ガイドラインはあるのですが、宅建業法では特段の事情がなけば、人の死があったかどうかを調査する義務はないのです。
近くの住民に聞き取りをしたりネットで探しても本当かどうかは分からないこと、亡くなった方や遺族への配慮があるからです。
まずは、売主と大家さんが本当のことを言ってくれるか。そのためには、不動産屋の対応と信頼か築けるかにかかってきます。
ただ、UR都市公団の賃貸物件では「告示事項あり」と記載されており、分かりやすくなっています。
入居者はどう選択すべきか
アドバイスにまったくなっていないのですが、やはり「入居者の気持ち次第」だと、ワタシは考えます。
少しでも不安があり、怖いなと感じたらその物件は諦めるべきだと思います。
これから楽しく住む物件です。不安は１つでも少ないほうがよいですよね。
また、相場より価格や家賃が安いのは確かです。UR賃貸ですと、家賃が１年または２年間半額になります。
そこを含めて「入居者の気持ち」で物件を決めて欲しいと思います。
事故物件かどうかの判断のしかた
営業から聞いた話になりますが、不自然なリフォーム箇所がある（一部だけきれい）は、可能性があると言われています。
物件の目立たない場所にお札があったり、お札が壁紙で隠されていたケースも聞いたことがあります。
相場より売買価格や家賃が著しく安い場合も、事故物件の可能性が高いと言われていますね。
事故物件かを知るには、やはり営業マンへ質問するのが一番よいと思います。
ワタシの業務経験では、物件営業担当が、物件を管轄している警察へ確認の連絡をして調べていましたね。
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まとめ
人の死は、どこの場所でも日々発生しています。自宅で家族に見守られながら・孤独死・不慮の事故・自殺・他殺・・・。いろいろあります。
そしてその記憶は、時間の経過とともに薄くなり、ついには消滅してしまうこともあります。
事故物件が怖いか怖くないかは、人の気持ちなので、何とも判断はできません。
売主・大家・買主・借主のそんな気持ちを第一に、不動産屋は物件を探して欲しいと思います。
そして、「自分にとってよい物件」を見つけることが大事だと思います。
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