ちょっと怖い話をしましょうかね。
「事故物件」と聞いて、あなたは何を思い浮かべますか？
・・・幽霊が出る部屋？過去に事件があった場所・・・？
実はその定義は意外と曖昧で、法律上の明確な基準もありません。
にもかかわらず、事故物件という言葉には独特のインパクトがあり、私たちの心をざわつかせます。
ワタシは１度だけ、事故物件の契約に立ち会ったことがあります。
投資目的のマンション売買契約でした。オーナージェンジです。まあ、揉めた。
この記事では、事故物件の定義や告知義務、実際の事例、そしてその裏にある人間模様までを、法律とリアルの視点から紐解いていきます。
怖いだけじゃない、ちょっと不思議で奥深い事故物件の世界へようこそ。
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心理的瑕疵物件と事故物件の意味
法律上、「事故物件」という言葉は存在しません。
宅地建物取引業法では「心理的瑕疵（かし）物件」といい、不動産用語のひとつで、「一般消費者に心理的な抵抗を与える物件」のことを示します。
人が何らかの理由で、物件内で死亡してしまっただけでなく、物件近辺に暴力団事務所や火葬場などの「嫌悪施設」がある場合も、心理的瑕疵物件として扱われます。
その中で、特に「人が物件内で死亡してしまった」ケースを「事故物件」と一般的に指呼ばれています。
告知義務
人の死が物件内で発生した場合、その内容や理由によっては、一部の買主・貸主にとって契約するかの判断に重要な影響を及ぼしますよね。
そこで、国土交通省はガイドラインが定められています。
報道発表資料：「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました - 国土交通省
そこには、「売主・貸主は把握している事実について、買主・借主に告知する必要があり」「不動産屋は故意に事実を告げず、また不実のことを告げる行為は禁止する」とあります。
不動産屋は、本当のことを言わなければならないのですね。
告知義務になる物件
ガイドラインにおいて、告知義務になる物件は以下のとおりになります。
- 居住用であること
- 売買または賃貸借契約であること
- 取引の対象となる物件において生じた人の死であること（例外あり）
- 過去に人が死亡し長期間にわたって人知れず放置され、特殊清掃やリフォームが行われた物件
※例外になる物件
- 老衰や病死などの自然死
- 不慮の死（階段から落ちた・入居中の事故・誤嚥など日常生活の事故）
これらは買主・借主の物件決定の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いため、事故物件に当たりません。
また、賃貸借契約で、人の死が発生（自然死・不慮の死は発覚）・特殊清掃が行われてからおおむね３年を経過した物件は例外となり、告知義務はありません。
しかし、事件性・周知性・社会への影響が特に高い場合はこの限りではありません。
不動産屋の対応
ガイドラインは作成されましたが、宅地建物取引業法では、特段の事情がなけば、人の死があったかどうかを調査する義務はありません。
近くの住民に聞き取りをしたりネットで探しても本当かどうかは分からないこと、亡くなった方や遺族への配慮があるからです。
まずは、売主と大家さんが本当のことを言ってくれるか。そのためには、不動産屋の対応と信頼か築けるかにかかってきます。
UR都市公団の賃貸物件では「告示事項あり」と記載されており、分かりやすくなっています。
事故物件に住むという選択
事故物件には、家賃が安い・立地が良いなどのメリットがあります。
実際に「気にしないから安く住めるならラッキー」と考える人も増えており、事故物件専門の不動産サイトも登場しています。
ただし、心理的な抵抗や近隣住民との関係など、デメリットも無視できません。住んでみてから「やっぱり気になる」と感じる人もいれば、「何も起こらなかった」と平穏に暮らす人もいます。
少しでも不安があり、怖いなと感じたらその物件は諦めるべきだと思います。
不安は１つでも少ないほうがよいですよね。
相場より価格や家賃が安いのは確かです。UR賃貸ですと、家賃が１年または２年間半額になります。
そこを含めて「入居者の気持ち」で物件を決めて欲しいと思います。
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まとめ
人の死は、どこの場所でも日々発生しています。自宅で家族に見守られながら・孤独死・不慮の事故・自殺・他殺・・・。いろいろあります。
そしてその記憶は、時間の経過とともに薄くなり、ついには消滅してしまうこともあります。
事故物件は、単なる「怖い部屋」ではありません。
そこには人の生き方や死に方、そして社会との関係が映し出されています。法律を知ることで、私たちはより安心して選択できるようになります。
ーあなたなら、事故物件に住みますか？それとも避けますか？ー
この問いに向き合うことで、住まいに対する価値観や、心のあり方が少し見えてくるかもしれませんね。
